2023년 하반기를 코앞에 앞두고 집값이 조금 반등하는 모습을 보이고 있다. 연준의 올해 지속적인 금리 인상으로 21년 고점을 보이던 부동산 지속적인 하락으로 트렌드가 변화고 있다. 이런 부동산의 몰락은 가계에 심각한 위협을 준다. 대한민국의 모든 부동산 대부분이 집은 대출을 통해 이루어졌고, 대부분 지난 10년간의 저금리 동안 받은 대출이었다. 특히 대한민국은 전세제도라는 좋지도 않고, 나쁘지도 않은 제도가 있어서 부동산 투기수요를 부치기고 있고, 갭투자로 많은 사람이 부동산 매매를 실행하였다.
현재 대한민국 가계 대출 상황은 역사상 최고점이고, 한미 금리 역전차로 인해 앞으로 한국은행이 금리를 올릴 가능성이 높아지면서, 그 위험도가 높아지고 있다. 문제는 이제 하반기다. 하반기 21년 최고점으로 부동산 전세 계약을 진행했던 사람이 혹은 갭투자를 진행했던 사람이 힘든 시간이 다가오고 있다. 21년 최고점에서 현재 20% 정도 매매가격이 빠진 상태다. 갭투자로 세입자를 맞춤 사람은 이제 수억에서 수십억 정도가 하락된 전세금을 세입자에게 빼 줘야 한다. 그 금액을 대출을 받자니 금리가 만만치 않다.
임대인들은 금리를 버티지 못하고, 다수의 부동산을 매물로 내놓을 가능성이 높아지고 있다. 소득이 높아지는 상황이면 더 버틸 수 있겠지만, 통계에 따르면 현재 대한민국 가계 소득은 인상되지 않았고, 오히려 물가인상, 물류비 인상, 원재료 인상, 인플레이션 등으로 인해서 실제 가처분 소득은 줄어든 상태다. 미분양 상태 최고조, 서울 부동산 월평균 6000건에서 10건 혹은 100건 혹은 3000건, 지금 3000건이지만 하반기에 이 지표는 무너질 것으로 보인다.
우리나라뿐 아니라, 전 세계가 코로나로 인한 저금리 사태를 맞이하면서 부동산과 주식 등 많은 자산들이 거품이 끼여 있는 것이 사실이다. 혼란스러운 것은 원자재가 올라가면서 자산들의 가치가 거품의 빠진 것만큼 올라간 것도 사실이다. 예를 들어서 34평 아파트가 코로나 이전과 이후 분양 원가가 차이가 30% 정도 차이가 나고 있다. 원자재 상승으로 인한 인플레이션이다. 거품도 있겠지만 이제 과거처럼 식료품, 건축 원자재등 원가도 낮아지기는 어려울 것이다.
미국은 가계 대출상황이 우리보다는 낫다. 그들은 2008년 리먼브라더스 사태를 겪으면서 가계 대출이 파탄 났었고, 경험을 했다. 미국정부는 가계대출보다는 정부 대출로 방향을 틀었고. 정부 대출이 심각한 상태가. 전 세계가 돈의 흐름이 코로나로 인해 망가졌고, 이제 그 유동성으로 인한 자산의 거품이 꺼질 차례인 듯하다.
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